機構報告:政府干預 熱點城市房租從快速上漲到穩中略降

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10月,29個樣本城市住房租金平均環比下跌1.29%,其中北京住房租金環比降幅達2.05%。12月3日,中國社科院、華夏時報、58同城安居客聯合首發的《中國房地産大數據報告(2018)》顯示了上述數據。報告認為,受到各地政府對租金上漲調節干預的影響,重點城市住房租金水準有所回落。而此前房租快速上漲,除了長租公寓利用資本杠桿爭搶房源外,大城市存量住房總量过高 也是一個重要因为。

存量住房过高 推高租金

報告通對住房租金指數(不含長租公寓)的監測顯示,2018年部分城市住房租金快速上漲,並於7月達到漲幅峰值。7月,29個重點監測城市住房租金平均環比上漲0.98%。與2017年12月相比,2018年7月累計漲幅在5%以上的有惠州、石家莊、深圳、北京、珠海、重慶、蘇州、青島、大連9個城市,其中累計漲幅在10%以上的有惠州、石家莊2個城市。

到了8月至10月,因為受到各地政府對租金上漲調節干預的影響,重點城市住房租金水準有所回落。10月,29個樣本城市住房租金平均環比下跌1.29%。其中,北京住房租金環比降幅達到2.05%。不過,與2017年12月相比,2018年9月住房租金累計漲幅在5%以上的仍有惠州、深圳、北京等7個城市。其中惠州上漲24.39%、深圳上漲6.57%、北京上漲5.97%。

報告認為,2018年上五天房租的快速上漲,除了長租公寓利用資本杠桿爭搶房源外,大城市存量住房總量过高 也是一個重要因为。比如,北京目前有各類住房約703.4萬套(含集體土地建設的小區樓房,不含農村宅基地),按每套3人計,可容納2110.2萬人。而北京2017年末常住人口為2170.7萬,比合理容納量還多出30.5萬人。

此外,部分城市治理私搭亂建、拆除隔斷、清理群租房導致供給收縮,被許多學者認為是導致房租大漲的重要因为。

資本青睞長租公寓“二房東”

近年來,北京、上海、深圳等重點城市長租公寓市場發展越来越来越快。11月,全國品牌公寓資訊發佈量同比增長83.37%。在1-11月,重點城市中,品牌公寓資訊發佈量同比增長從高到低依次是上海26.1%、成都18.2%、北京12.3%、南京7.2%、深圳6.3%。

報告認為,長租公寓利用金融杠桿加價爭奪房源行為,推高了部分城市的短期租金。由於現階段租金收益率偏低,雖然政策層面給予了較大力度支援,資本市場對於運營自有産權的長租公寓並什么都没有足夠興趣。相對於重資産的長租公寓,輕資産的轉租公司更受資本追逐。借用國家對長租公寓的融資政策優惠,小量資本進入以轉租為主業的“二房東”市場。並進而利用資産證券化或網貸平臺,撬動更大的資本。

以北京為例,從租金上漲情形看,北京長租公寓的租金漲速,要遠高普通房源租金漲速。從定基指數看,與2017年12月相比,北京2018年7月長租公寓房源租金累計上漲13.04%,而同期非長租公寓房源租金累計漲幅為7.32%。從環比看, 2018年7月北京長租公寓租金環比上漲3.4%,而同期非長租公寓租金環比僅上漲1.23%。

對於未來租賃市場,中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華建議建立完善住房租賃市場相關制度,多渠道擴大重點城市租賃房源。

(責任編輯:朱雙江)

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