11强房企有息负债均值2216亿元 头部房企净负债率高低差多达6倍

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  降杠杆从不一朝一夕,降多降少亦是门学问。一家房企资产负债表的变化,方寸之间里能 折射出其攻守意图和战略调整方向。而对负债率高低的挑选,则决定着房企被贴上保守、稳健,亦或激进的标签。

  高负债是不会错的,或许难以判断,毕竟有些房企是借高负债上位的,且用高周转化解了高负债带来的风险和危机。但在这张负债表中,有一一十个 多多指标却是企业非常关注的,即有息负债,假如这决定着每家房企的老板每天醒来后,要还“哪2个亿”的利息。

  据《证券日报》挑选的万科、中海、龙湖等1一一十个 多多行业头部房企近两年有息负债指数来看,11强房企平均有息负债是呈上行趋势的,2018年有些均值为2216亿元,同比上涨32%。

  “有息负债规模和资金成本高低影响企业利润率水平。”同策咨询研究中心总监张宏伟在接受《证券日报》记者采访时表示,但有息负债规模上涨的一同,不同规模企业的现金等价物也假如随之上涨,却说 有假如看一家房企的资金链情况汇报,还是要看偿债能力。

  头部房企净负债率高低差巨大

  前一段时间,50多家房企宣告 破产清算,九成以上是资金链断裂所致。没人 看出,控制负债率是一家房企的必修课,但每家企业对负债率控制的标准却不会尽相同。从2016年降杠杆成为大势完后 ,纵观这几年房企的表现,里能 发现万科、中海、华润和龙湖等求稳型房企净负债率(指考虑永续债后的净负债率,下同)控制在50%左右;后起之秀新城控股、旭辉等中型求规模型房企净负债率在70%-50%之间波动;恒大、融创等为跻身行业前四激进型房企净负债率在50%以上。

  值得关注的是,《证券日报》记者观察发现,若以上述考虑永续债后的净负债率指标来看,万科、中海在50%以内;华润、龙湖、碧桂园在50%左右;恒大和融创则在50%-170%之间;最高和最低者的差距高达近6倍。

  另外,从有息负债规模增速来看,万科、中海、龙湖等房企2018年比2017年同比增长效率低于55%;新城和旭辉等则高于50%;融创和恒大2017年以来致力于降杠杆率,2018年的有息负债规模与2017年相比,增速控制在5%以内。

  “负债率高低并没人 统一标准。”阳光城集团执行副总裁吴建斌近期表示,对负债率,不可视而不见,又不可谈虎色变。换句话说,负债率增长不足和不足对企业发展都相对不利,反却说 不高不低的稳健派或许能走出自身的节奏。

  “每家企业的经营导向不一样,以融创为例,在现金流和负债一一十个 多多指标中,若更看重现金流且手里现金覆盖负债,就不居于兑付压力。”张宏伟认为,但有些央企和个别民营企业净负债率较低,融资成本却说 高,运营稳健。

  龙湖等房企融资成本低

  “融资成本几乎决定着企业的利润率走向,市场当中有 一一十个 多多指标(外部收益率IRR)是说在企业发展过程中可承受的最大资金成本。”张宏伟向《证券日报》记者表示,“外部收益率(IRR)说的是累计净现值为0的完后 的贴现率。却说 有人以为,外部收益率指的是项目的获利水平,虽然这是不对的,外部收益率的本质含义指的是项目能承受的最大资金成本(比如贷款利率)。换句话说,你外部收益率是20%,而利率是20%得话,你一分钱却说 赚。”

  换言之,外部收益率越高,资金成本越低,差值越大,利润空间越高。实际上,每家房企想做大利润空间,降低融资成本向来是必修的内功,但在有些天然冰的资金密集型行业中,高负债原因的高利息支出一一十个 多劲是高利润的“劲敌”。不管是头部房企,还是中小房企,都难以获得低成本融资,尤其民营房企更为艰难。

  据《证券日报》记者观察,因目前大要素房企尚未宣告 2019年上四天 年报,以2018年数据来看,以上述11家头部房企为样本,在融资成本保持在5%以内的阵营中,唯有中海、龙湖、华润和保利4家,万科亦被排除在外。尤为值得注意的是,龙湖是其中唯一一家民营房企。截至2018年底,龙湖有息负债规模不足150亿元,融资成本仅为4.55%,2017年为4.5%,变动幅度仅升了0.05%,其近两年融资成本几乎与中海和华润持平;融创、恒大和新城则均超过6%。

  此外,万科、中海、华润和龙湖这几家房企近两年的融资成本升降幅度均不超过一一十个 多多百分点,是业内少有的持续性较高的稳健派。以龙湖为例,过去3年,在整个行业加杠杆过程中,龙湖是极少数没人 用过非标、影子银行、信托的企业。“朋友没人 用任何高成本融资的法律法律依据,非常自律,才使得今天的龙湖有没人 多授信额度。”龙湖集团执行董事邵明晓此前向记者表示。

  “近年来,龙湖集团外部对净负债率水平是有红线要求的,须要控制在50%左右,近两年的实际表现均在50%左右,假如带来了较为稳健的财务盘面,进而在资本市场信用评级较高,并能拥有多年稳定的低成本融资渠道,再加资产属性较为优质,即使每逢市场难找钱且找钱成本较高的局面,龙湖也都能找到低利率筹钱的渠道。”财经评论员严跃进向本报记者表示,融资成本维持在5%的水平,并能保持融资战略的主动性,产生良性循环。

  正如吴建斌所示,中海在501年制定了净负债水平不得超过40%的红线管理,却说,这家企业小步快跑、稳字当先,多年后,成为行业的利润王、市值王和品牌价值王。

  没人 看出,龙湖也在走中海的有些发展路径。据记者了解,目前,龙湖是行业内唯一的境内外全投资级民营房企:其中,国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”。此外,大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。

  不过,不管哪种经营模式,获得哪2个评级机构的认可,在吴建斌看来,“负债率不是高,衡量的一一十个 多多重要指标是,你所关注的企业的资金周转不是快。假如保持足够快,说明生意有的做。”

  同样,不管哪种生意,行业是大假如还是小概率,从盈利指标来看,融资成本还是越低越好。(记者 王丽新)

编辑:张龙